Vendre / Acheter un bien immobilier

L’achat et la vente de biens immobiliers répondent à des règles générales définies par la loi. Que ce soit au niveau du droit de préemption ou de l'octroi de subventions dans le cadre des Opérations Programmées d'Améliorations de l'Habitat, la ville de Pantin intervient, via son département du Développement urbain durable.

Le marché immobilier pantinois

Comme l'ensemble des villes de la région parisienne, Pantin subit les effets d'un marché immobilier tendu. Cependant, la municipalité s'efforce de maintenir un prix du m2 abordable.

Le marché immobilier pantinois se caractérise par un prix moyen du m2plutôt bas comparativement aux prix pratiqués à Paris et en petite couronne : 4760 € à l’achat (immeuble ancien) (source chambre des notaires de Paris, source 3ème trimestre 2018) et 21 € à la location.

Sa deuxième caractéristique est l’existence de 34% de logements sociaux sur l’ensemble du parc. Par ailleurs, la ville a adopté un Plan Local d’Urbanisme obligeant les nouvelles constructions de plus de 1800 m2 de SP à réserver 33% au logement social.

Droit de préemption de la ville

Pour réaliser au mieux le projet urbain défini au Plan Local d'Urbanisme (PLU), la ville de Pantin dispose du droit de « préempter » un bien, c'est-à-dire de l'acheter en priorité sur l'acquéreur pressenti. Le futur vendeur doit donc, avant de signer l'acte authentique de vente s'assurer que l'Etablissement Public Territorial (EPT) Est Ensemble n'entend pas préempter son bien.

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le DPU est un dispositif qui permet à la municipalité de réaliser les opérations urbaines  conformément aux objectifs de l'article L 300-1 du Code de l'Urbanisme (projet urbain, politique locale de l'habitat, extension d'activités économique, lutte contre l'insalubrité, renouvellement urbain...),  Le DPU autorise l'EPT Est Ensemble à acheter, en lieu et place des acquéreurs prévus, un bien immobilier situé sur la commune. A Pantin, le DPU est dit « renforcé ». Cela signifie qu’il s  s'applique par exemple aux lots de copropriétés et aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans.

Le droit de préemption urbain renforcé s'applique sur la majeure partie du territoire pantinois. Au préalable de la plupart des ventes réalisées sur la commune, il convient donc de purger le droit de préemption en déposant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) auprès de la ville qui reste guichet unique. À défaut d'une couverture par le DPUR, c'est le DPU qui s'applique.

La démarche du futur vendeur

Avant de signer l'acte authentique de vente, le propriétaire a l’obligation préalable de purger le droit de préemption. Il s’agit, d’informer l'EPT Est Ensemble de l’intention de vendre. L'EPT Est Ensemble décide ensuite d’acheter le bien ou de le laisser au marché privé.

La démarche est simple. Il suffit de remplir le formulaire de Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption (DIA). Ce document doit être rempli très clairement en quatre exemplaires, adressés par lettre recommandée à la direction de l’urbanisme. Le notaire se charge le plus souvent de cette demande.

L'Etablissement Public Territorial Est Ensemble dispose de deux mois pour analyser la déclaration et décider ou non de préempter le bien. S'il n’a pas répondu dans ce délai, on considère qu’il a renoncé à son droit. À l’inverse, si l'EPT Est Ensemble décide de préempter, la décision est notifiée au vendeur, son mandataire et à l'acquéreur si ce dernier est connu.

À RETENIR
Toute modification des caractéristiques de la vente (modification du lot, montant, ajout d’un élément, etc) oblige à déposer une nouvelle DIA. La DIA est le plus souvent déposée par le notaire en charge de la mutation.
En 2017, la Direction de l’urbanisme a traité 940 DIA, dans un délai moyen de 1 mois.

Devenir propriétaire

Fidèle à ses objectifs de mixité sociale, de diversification de l'habitat et d'amélioration du cadre de vie, la ville de Pantin poursuit d'ambitieux programmes de construction de logements dans ses différents quartiers.

En 2019, la ville engage ou poursuit la construction de près de 500 logements, notamment à travers des programmes d'accession le long du canal, sur le quartier du Centre-ville, des Quatre-Chemins et des Courtillières. Un programme en accession sociale à la propriété, destiné en priorité aux locataires du parc social désirant acquérir un logement, est également projeté.

Des programmes de qualité

Les nouveaux programmes de logement à Pantin respectent les dernières normes d'économie d'énergie et de respect de l'environnement. Ainsi, les promoteurs qui désirent construire à Pantin, s'engagent à respecter les normes énergétiques exigées par la Réglementation Thermique 2012 (RT), conformément au label BBC (Bâtiment Basse Consommation). La ville dans son nouveau PLU a souhaité renforcer ces exigences en abaissant de 15% le seuil maximal autorisé de consommation de la RT 2012.

Des programmes qui s’adressent en priorité aux Pantinois

Les partenariats noués entre la ville et les promoteurs permettent d'assurer une adéquation entre les projets immobiliers et la demande des Pantinois. Dans ce contexte de pression immobilière très forte en région parisienne, la municipalité affirme sa volonté de maintenir la mixité sociale qui caractérise la ville de Pantin. Par la négociation avec les promoteurs, la ville cherche des accords pour encadrer les prix de vente des logements, afin de garantir leur accessibilité aux habitants et favoriser la réalisation de parcours résidentiels.

Les informations quant à la commercialisation des programmes de logements neufs négociés avec la ville sont relayées en priorité aux Pantinois, notamment via le magazine municipal Canal.

L’accession sociale à la propriété, un dispositif d’achat qui favorise les revenus modestes

Il s’agit d’un dispositif permettant d’entrer dans un logement en tant que locataire-accédant. Au lieu de verser un loyer, le locataire paie une redevance incluant une « indemnité de location », les charges et une « part acquisitive ». Après une période de 1 à 4 ans et selon le dispositif, il peut opter pour le statut d’accédant à la propriété ou y renoncer et être relogé dans le patrimoine du bailleur. 
Ce programme fait l’objet d’un mode de financement spécifique :

Un nouveau dispositif de location co-responsable

La ville de Pantin a souhaité mobiliser les propriétaires bailleur privé pour la remise sur le marché des logements vacants et l'encadrement de leurs loyers via un contrat d'intermédiation locative entre le propriétaire et une Agence Immobiliere à Vocation Sociale (AIVS). Cette incitation prend la forme d'une prime versée contre un engagement de modération de loyer.

Ce dispositif permet d'augmenter l'offre de logement en offrant des avantages / garanties pour les propriétaires :

Avantages / garanties propriétaires
Les propriétaires bénéficient d'une garantie contre les loyers impayés et de l'assurance d'un bon entretien de leur bien grâce à la gestion adaptée et de proximité à laquelle l'AIVS s'engage.
Par ailleurs, si un logement nécessite une remise aux normes (ou même s'il est insalubre), une aide au financement de travaux et un accompagnement du propriétaire dans la conduite du chantier peuvent être étudiés en lien avec SOLIHA - Solidaires pour l'Habitat car seuls les logements décents et prêts à la location peuvent être confiés en gestion à une AIVS.

Exigences locataires
Pour pouvoir accéder à ces logements au loyer conventionné, il faut être inscrit sur la liste des demandeurs de logements sociaux de la ville de Pantin. Les candidats sont ensuite sélectionnés selon les types de logement disponibles, la composition familiale du foyer et le taux d'effort (ce que représente le montant du loyer par rapport aux ressources).

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