Taxes liées au permis de construire
Le fait de construire ou de modifier un bien déclenche le paiement de taxes d'urbanisme. Celles-ci sont locales, départementales ou régionales et obéissent chacune à des règles spécifiques. Il est important de vérifier pour chaque situation les taxes dont chacun est redevable (particulier ou entreprise).
La taxe d’aménagement
La taxe d'aménagement a été instituée le 1er mars 2012 en substitution de la Taxe locale d’équipement (TLE). Elle doit être versée à l'occasion de la construction, la reconstruction, l'agrandissement de bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d'urbanisme. Elle est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire ou d'aménager.
La taxe est applicable à toutes les opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction et d'agrandissement de bâtiments ou d'installations, nécessitant une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou d'aménager, déclaration préalable), et aux opérations qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles.
La taxe est exigible au taux applicable à la date de :
la délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, ou du permis modificatif ;
la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager ;
la décision de non-opposition à une déclaration préalable ;
l'achèvement des constructions réalisées sans autorisation ou en infraction, constaté par procès-verbal.
Le montant
Le montant de la taxe d’aménagement est calculé selon la formule suivante :
surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale.
Surface taxable
La surface qui sert de base de calcul à la taxe correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades(surface intérieure, ne tenant pas compte des épaisseurs de murs extérieurs).
Ceci signifie qu'il faut déduire des surfaces closes et couvertes :
l'épaisseur des murs qui donnent sur l'extérieur ;
les trémies des escaliers et ascenseurs.
Constituent donc de la surface taxable :
tous les bâtiments (y compris les combles, celliers, caves, dès lors qu'ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond) ;
ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment).
Un bâtiment non clos (ouvert sur l'extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (une terrasse par exemple) n'est pas compris dans la surface taxable. En revanche, une véranda couverte et close est taxable.
Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable, ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire par emplacement (aire de stationnement, piscine découverte, panneau solaire au sol, éolienne, etc.).
Les abris de jardin d'une surface > à 5 m² sont taxables (même démontables). Les collectivités peuvent toutefois décider, par délibération, d'exonérer les abris de jardin même lorsqu'ils ont été soumis à une autorisation préalable de travaux.
Attention :
il ne faut pas confondre la surface taxable avec l'emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d'urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.
Le taux
Le taux fixé par la collectivité territoriale est composé de trois parts (communale, départementale et régionale), chaque part étant instaurée par délibération du conseil municipal, du conseil départemental et du conseil régional (uniquement en Île-de-France).
Le taux fixé par la ville de Pantin est de 5 %, de 6 % ou de 20 % selon les secteurs.
Les valeurs forfaitaires
Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année par l’État en fonction de l'ICC.
La taxe d'aménagement s'applique lors du dépôt d'un permis de construire (y compris lors d'une demande modificative générant un complément de taxation) ou d'une déclaration préalable de travaux.
Etablissement du montant et recouvrement par l’État
Le montant de la taxe est établi par la direction régionale et interdépartementale de l'équipement et de l'aménagement (DRIEA) en Île-de-France, qui en informe le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme par lettre simple, dès vérification du calcul, dans les 6 mois après le fait générateur de la taxe, le montant de cette taxe n’étant pas connu au moment de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
Cependant, l'administration dispose d'un délai de reprise de 4 ans pour réclamer la taxe, et jusqu'à 6 ans après l'achèvement en cas de construction ou d'aménagement sans autorisation ou en infraction.
La taxe doit être payée en 2 fractions égales après la délivrance du permis :
vers le 14e mois pour la 1re échéance ;
puis au 26e mois pour la 2de échéance.
La redevance d’archéologie préventive
Une personne publique ou privée qui prévoit de faire des travaux touchant le sous-sol doit verser une redevance d'archéologie préventive (RAP) destinée à financer les diagnostics archéologiques. Le versement de cette redevance et son calcul dépendent de la nature des travaux.
Travaux soumis à autorisation ou déclaration préalable
La RAP est due pour les travaux soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du code de l'urbanisme.
Deux conditions sont nécessaires :
qu'il y ait une opération de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, des installations ou aménagements de toute nature soumise à régime d'autorisation ;
qu'il y ait un impact sur le sous-sol (quel que soit sa profondeur).
Le fait générateur de la RAP est à la date :
de la délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, ou du permis modificatif ;
de la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager ;
de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ;
du procès-verbal constatant l'achèvement de constructions réalisées sans autorisation ou en infraction.
Travaux avec étude d'impact ou d'affouillement
La RAP est due pour les travaux qui donnent lieu à étude d'impact ou les travaux d'affouillement soumis à déclaration administrative préalable.
La condition est que la surface au sol des travaux soit égale ou supérieure à 3 000 m².
Cette RAP concerne par exemple les carrières, les routes, les voies ferrées, les canaux.
Le fait générateur de la RAP est :
pour les travaux donnant lieu à une étude d'impact, à l'exception des zones d'aménagement concerté, l'acte qui décide, éventuellement après enquête publique, la réalisation du projet et en détermine l'emprise ;
pour les autres travaux d'affouillement, le dépôt de la déclaration administrative préalable. En cas de réalisation fractionnée, la surface de terrain retenue est celle du programme général des travaux.
Travaux soumis à une autorisation ou déclaration préalable
Certains aménagements et constructions sont exonérés de la redevance :
locaux d'habitations et d'hébergements financés avec un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) ;
travaux n'affectant pas le sous-sol : surélévation d'un bâtiment existant, occupation du sol sans fondation ou sans travaux de terrassement (reconstruction sur des fondations existantes, emplacement de tente, caravane et résidence mobile de loisirs sur un terrain de camping ou panneau photovoltaïque fixé au sol ou aire de stationnement extérieure, sans travaux de terrassement...) ;
locaux agricoles : serres, locaux de production et de stockage des récoltes et des matériels, centres équestres, locaux de transformation et de conditionnement des produits de l'exploitation, notamment ;
bâtiments affectés à un service public ou d'utilité publique ;
bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, reconstruit à l'identique, sous certaines conditions ;
aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques ou des risques miniers ;
constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 m².
Par ailleurs, la redevance n'est pas due :
pour les projets dont le terrain d'assiette a donné lieu à la perception de la RAP sous le régime de la loi du 1er août 2003 ;
lorsque l'emprise des constructions a déjà fait l'objet d'une opération archéologique.
Il s'agit :
des terrains sur lesquels une opération archéologique a déjà été effectuée en application d'une prescription émise pendant la période d'application du régime de la loi du 17 janvier 2001 (entre le 1er février 2002 et le 30 octobre 2003) ;
de certains terrains sur lesquels une opération archéologique a été effectuée avant le 1er février 2002 lorsque l'aménagement autorisé n'a pas plus d'incidence sur le sous-sol que celui qui avait donné lieu à la réalisation de l'opération archéologique.
Lors du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme, la personne qui projette de réaliser des travaux exonérés doit joindre au dossier les éléments justifiant l'exonération.
À savoir :
Depuis 2013, la construction d'une maison individuelle réalisée par une personne physique (particulier construisant pour lui-même par exemple) n'est plus exonérée.
Travaux avec étude d'impact ou d'affouillement
Pour les travaux donnant lieu à étude d'impact ou les travaux d'affouillement soumis à déclaration administrative préalable :
les affouillements rendus nécessaires pour la réalisation de travaux agricoles ou pour la prévention des risques naturels sont exonérés.
À savoir :
Il est possible pour l'aménageur de déposer une demande volontaire de diagnostic archéologique préventif qui fera l'objet de paiement d'une redevance d'archéologie préventive.
Lors de la délivrance du permis de construire ou lors de la décision de non-opposition, le demandeur s'acquitte d'un montant qui sera déductible de la redevance qui a été payée par l'aménageur au titre de la demande volontaire de diagnostic.
Le fait générateur de la RAP est le dépôt de la demande volontaire de diagnostic.
Autorisations d'urbanisme
La surface, qui sert de base de calcul à la taxe, correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, comprenant des fondations (travaux affectant le sous-sol), calculée à partir du nu intérieur des façades.
Il faut en déduire :
l'épaisseur des murs qui donnent sur l'extérieur ;
les trémies des escaliers et ascenseurs.
Constituent donc de la surface taxable :
tous les bâtiments (y compris combles, cellier, cave, garage, dès lors qu'ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond) ;
ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment).
Un bâtiment non clos (ouvert sur l'extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (terrasse par exemple) n'est pas compris dans la surface taxable. Par contre, une véranda couverte et close comprenant des fondations est taxable.
Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable (piscine découverte, par exemple), ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire.
Autres travaux
La surface qui sert de base de calcul est la surface au sol des travaux égal ou supérieure à 3 000 m². Il s'agit de :
la surface au sol des travaux nécessaires à la réalisation des installations autorisées pour les aménagements et ouvrages soumis à autorisation administrative qui doivent être précédés d'une étude d'impact ;
la surface au sol des travaux nécessaires à la réalisation des aménagements et ouvrages non soumis à autorisation administrative qui doivent être précédés d'une étude d'impact sur la base du dossier transmis pour prescription éventuelle de diagnostic ;
la surface de la zone sur laquelle porte la demande de réalisation du diagnostic ;
la surface au sol des travaux soumis à déclaration administrative préalable.
Attention :
Il ne faut pas confondre la surface taxable avec l'emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d'urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.
La RAP est calculée, selon la nature des travaux :
par la direction départementale des territoires (DDT ou DDTM) dans le cas des travaux soumis à autorisation ou déclaration préalable ;
par le préfet de région ou la direction régionale des affaires culturelles (Drac) pour les autres travaux.
Pour les projets soumis à autorisation (permis de construire ou d'aménager) ou déclaration au titre du code de l'urbanisme, le taux de la redevance correspond à 0,40 % de la valeur forfaitaire de l'ensemble immobilier, actualisée chaque année.
Comme en matière de taxe d'aménagement, un abattement de 50 % est applicable sur la valeur forfaitaire pour les 100 premiers m² des locaux suivants :
locaux d'habitation constituant une résidence principale ;
locaux d'habitation et d'hébergement, ainsi que leurs annexes, édifiés à l'aide d'un prêt locatif à usage social (PLUS), un prêt locatif social (PLS) ou un prêt social de location-accession (PSLA) ;
constructions abritant des activités économiques.
Pour une piscine découverte, la valeur forfaitaire est de 200 € par m² de bassin.
Exemple de calcul avec une résidence principale de 120 m² située hors Île-de-France en 2018 :
[100 m² x (726/2) x 0,40 % = 145,2 €] + [20 m² x 726 x 0,40 % = 58,08 €] = 203,28 €
Pour les projets soumis à étude d'impact, la RAP est calculée par application d'un taux au m² indexé chaque année sur l'indice du coût de la construction publié chaque trimestre par l'Insee. Le taux est de 0,54 € m² en 2018.
Exemple de calcul avec une surface au sol de travaux de 4 000 m², en 2018 :
4 000 x 0,54% = 2 160 €
- Taux de la redevance d'archéologie préventive par m²
| Hors île-de-france | en île-de-france | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | |
| Projet soumis à autorisation ou déclaration au titre du code de l'urbanisme | 705€*0.40%=2,82€ | 726€*0.40%=2,90€ | 799€*0.40%=3,20€ | 823€*0.40%=3.29€ |
| Autre projet d'aménagement | 0,54€ | 0,54€ | 0,54€ | 0,54€ |
Calcul et recouvrement
Un avis d'imposition est envoyé par la direction départementale (ou régionale) des finances publiques (DDFIP ou DRFIP) ) au redevable environ 12 mois après la délivrance de l'autorisation d'urbanisme, du permis tacite, de la décision de non-opposition ou du procès verbal constatant l'achèvement des travaux.
La RAP doit être payée en une seule échéance.
Si le projet est abandonné, il est possible d'obtenir la décharge de la RAP en renonçant à l'autorisation d'urbanisme. Il est alors nécessaire de contacter la commune afin d'obtenir un arrêté constatant l'abandon de projet, qu'il faut ensuite envoyer à la direction départementale des territoires (DDT).
Taxe pour la création de bureaux et commerces en Île-de-France (TCB-IDF)
La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Île-de-France, est soumise à une taxe perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement. Elle est due par les propriétaires, qu'ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable.
Ne sont pas soumis à la redevance :
les bureaux des professions libérales, officiers ministériels (notaires, huissiers) ou d'associations de loi 1901 ;
les bureaux de moins de 1 000 m² dépendant d'un établissement industriel ;
les bureaux faisant partie d'un local principal d'habitation ;
les locaux situés en zone franche urbaine (ZFU) ;
les locaux affectés au service public, et appartenant à l'État, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics ni industriels ni commerciaux ;
les locaux des associations reconnues d'utilité publique ;
les aires de stationnement et les espaces de circulation correspondants ;
les locaux destinés à la recherche ou à caractère social ou sanitaire.
En cas de reconstruction (avec un permis de construire délivré avant le 1er janvier 2014 ou une mise en recouvrement de la taxe émise à partir du 1er décembre 2014), seule la surface utile de plancher qui dépasse la surface initiale est taxable.
Attention :
Cette taxe, due une seule fois, ne doit pas être confondue avec la taxe sur les bureaux qui doit être versée chaque année.
La taxe est due par le propriétaire des locaux ou par le titulaire d'un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur qui est :
la délivrance du permis de construire ;
la déclaration préalable ou opérations pour lesquelles le début des travaux ou le changement d'usage est intervenu ;
pour les opérations non soumises à un régime d'autorisation à partir du 1er janvier 2016 : le début des travaux ou le changement d'affectation avec travaux ;
pour les opérations soumises à un régime d'autorisation à partir du 1er janvier 2016 : l'établissement du procès-verbal constatant l'achèvement des constructions ou des aménagements.
Toutefois, lorsque le nom du propriétaire des locaux n'est pas mentionné dans la déclaration pour le calcul de la redevance, ou si elle n'a pas été déposée, le titre de perception peut être émis au nom du maître de l'ouvrage ou, à défaut, du responsable des travaux, qui peuvent en demander le remboursement au propriétaire.
En cas de cession des locaux avant la date d'exigibilité de la taxe (soit avant le 31 décembre de la 3e année), l'ancien propriétaire peut en demander le remboursement au nouveau propriétaire.
Les tarifs de la taxe diffèrent selon la circonscription dans laquelle les locaux sont situés (sauf pour les locaux de stockage dont le tarif est unique).
À partir de janvier 2016, la région d'Île-de-France est découpée en 4 circonscriptions.
Pantin est concerné par la troisième circonscription.
À partir de janvier 2017 (dispositif actif)
- Tarifs en euros par m² de construction
| Types de locaux | 1e circonscription | 2e circonscription | 3e circonscription | 4e circonscription |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 372,58€ | 231,78€ | 93,15€ | 0€ |
| Locaux commerciaux | 129,97€ | 81,23€ | 32,50€ | 0€ |
| Entrepôts de stockage | 14,09€ | 14,09€ | 14,09€ | 14,09€ |
Tarifs en euros par m² de construction (2018)Le montant de la taxe ne peut pas dépasser 30 % de la part du coût d'acquisition et d'aménagement, correspondant à la charge foncière (coût d'acquisition du terrain d'assiette », les « coûts d'aménagement du terrain permettant le passage d'un terrain brut à un terrain constructible, et coûts de démolition totale ou partielle de l'immeuble bâti).
En cas de demande de permis de construire
Pour les constructions nécessitant une demande de permis de construire, la déclaration pour le calcul de la redevance doit être jointe à la demande de permis de construire, avant les travaux.
Dans le mois qui suit l'achèvement des travaux, une déclaration doit être également adressée en 3 exemplaires par le maître d'ouvrage à la mairie.
L'avis de mise en recouvrement est émis avant le 31 décembre de la 3e année qui suit la délivrance du permis de construire, le dépôt de la déclaration préalable, ou à défaut le début des travaux.